「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違い
本コラムをご覧いただきありがとうございます！
本日はタイトルの通り「旧耐震基準」と「新耐震基準」について解説させて頂きます。
不動産投資を考えられているお客様や中古の物件を検討されているお客様は是非ご覧ください！
旧耐震基準について
まず前提知識として、耐震基準とは地震に耐える構造基準のことを指し、建築物を建築する際に、最も重視されている基準となります。
では、旧耐震基準の建物といわれてどのような建物のことを指すかご存じでしょうか？
耐震基準のうち、１９８１年(昭和５６年５月３１日)までの建築確認が適用されている基準が「旧耐震基準」と呼ばれます。
旧耐震基準は、震度５強レベルの揺れでも建物が倒壊しない。もし、仮に破損したとしても、補修することで生活が可能となる構造基準として設定されています。
耐震基準は、大きな地震が発生するたびに見直されており、
１９５０年「建築基準法制定」される
１９６８年「十勝沖地震」から鉄筋コンクリート造の基準が強化
１９７８年「宮城県沖地震」を経て新耐震基準へ改正するきっかけとなる
という風に常に見直されてきております。
新耐震基準について
先ほどの説明のとおり、「宮城県沖地震」をきっかけに耐震基準が見直され、１９８１年(昭和５６年６月１日)から現在まで適用されている耐震基準を「新耐震基準」といいます。
先ほどの「旧耐震基準」とは違い、「新耐震基準」では震度６強～震度７の揺れでも建物の倒壊しないような構造基準が設定されています。
この基準は、「震度６強～震度７に耐えれる建物を作れ」という基準ですので、やはり「新耐震基準」の方が「旧耐震基準」の建物と比べて安全性が高いと言えます。
また、耐震基準に関しては常々アップデートされており、１９９５年の「阪神淡路大震災」を経て２０００年の法改正で設けられた「新・新耐震基準」があります。
「新・新耐震基準」は木造住宅を主として制定された基準となり、木造住宅の建築に関する地盤調査の規定の改定や耐震壁の配置バランスなど地震への備えがより一層強化されました。
その甲斐あってか、２０１６年に震度７の揺れを２回記録した熊本地震では、国土交通省住宅局の発表にて、
・旧耐震基準の建築物の倒壊率・・・２８．２％
・新耐震基準の建築物の倒壊率・・・８．７％
・新・新耐震基準の建築物の倒壊率・・・２．２％
となっており、顕著に地震に対する建物の違いが出ています。
旧耐震基準建物のメリット・デメリット
上の内容では新耐震基準建物の方が旧耐震基準建物と比較して、建物の安全性が高いことをご説明させて頂きました。
もちろん耐震の面でお話すると、新耐震基準の方が優れていることに間違いはありませんが、一概にダメというわけではありません。
旧耐震基準建物のメリット
・物件価格が安い
旧耐震基準で建てられた建物は、価格が安いことが多いです。
１９８１年５月３１日以前に建築確認を受けた建物ですので、やはり築年数がかなり経過しています。
建物においては築年数の古さは価格に結びつくことも多いため、安く物件が買える可能性があります！
・立地がいい物件や掘り出し物が出てくる可能性がある
旧耐震基準で建てられた建物の中には、立地がいい物件が多いこともメリットの一つです。
ターミナル駅の近くや新築・築年数の浅い物件を見つけることが難しいエリアであっても、旧耐震基準の建物なら見つかることがあります。
「どうしてもここで住みたい」という強い希望があるお客様に対しては、あえて旧耐震基準の建物をご提案することもあります。
旧耐震基準建物のデメリット
・改修コストが高くなる
旧耐震基準で建てられた建物の場合は相応の築年数が経過しているため、改修をしないと住めないという事例は良くあります。
住むため、貸し出すための改修費用を加味すると、少し高いが築年数が浅い建物を買ったほうが安いというケースもゼロではありません。
・保険料が高い
旧耐震基準の建物も火災保険に加入することはできます。
ですが、崩壊や倒壊などに巻き込まれるリスクが高いと判断されるため、新耐震基準の建物に比べ保険料は割高になります。
ただし、耐震診断または耐震改修により新耐震基準の建物と同等の耐震性が確保されていれば、保険料は割り引かれます。
新耐震基準建物のメリット・デメリット
次は新耐震基準のメリット・デメリットについてご説明させて頂きます！
新耐震基準建物のメリット
・耐震性能が高い
先述した通り新耐震基準は「震度６強～震度７に耐えれる建物を作れ」という基準で建てられておりますので、耐震性能は高くなっています。
そのため、地震に対する性能は旧耐震基準の建物と比べると性能が高いと言えます。
・フラット３５が使える
新耐震基準の住宅を苦乳するメリットとしてフラット３５の利用が可能という事が挙げられます。
ご存じの方も多いと思いますが、フラット３５とは、住宅金融支援機構と金融機関が共同で提供する固定金利型住宅ローンのことを指します。
利用にあたっては様々な条件がありますが、住宅の耐震性に関しては「建築確認日が昭和５６年６月１日以後であること(新耐震基準の建物であること)」という条件を満たさなくてはいけません。
ただし、旧耐震基準で建てられた建物であっても、耐震評価基準などに適合していれば利用できます。
・ローン審査時の担保評価が高く見られる
新耐震基準の建物は、旧耐震基準の建物と比較して、ローン審査時の担保評価額が高くなります。
担保評価額は周辺エリアで同程度の物件の成約価格や築年数・構造を踏まえて決定されるます。
そして、旧耐震基準で建てられていることが、担保評価にあたっては大きなマイナス要因となります。
新耐震基準建物のデメリット
・物件価格が高い
新耐震基準の建物である場合は築年数が浅いことも多いため、物件価格も高くなりがちです。
ただし、旧耐震基準の建物と比べると修繕にかかる費用が抑えられるため、全体としてかえって安く済むこともあるため、総合的な判断が必要です！
・必ずしも災害に耐えられるとは限らない
新耐震基準について、でご説明させて頂いたように２０１６年の熊本地震では新耐震基準の建物も一部倒壊しました。
もちろん、旧耐震基準の建物と比較すると倒壊率は低いですが、必ずしも倒壊しないというわけではないことがお分かりいただけると思います。
まとめ
本日は旧耐震の建物と新耐震の建物についてメリット・デメリットを交えながらご説明させて頂きました！
いかがでしたでしょうか？
日本はご存じの通り地震大国です。
有事の際に皆様が住む建物は命を守ることになる可能性もあります。
もちろん建物が強いに越したことはないですが、皆様の不動産選びの条件(金額・立地等)に合わせて選んでいくことが大切です！
次回はリフォームとリノベーションの違いについてご説明させて頂きます！
旧耐震建物を購入してリフォームをしたいという方は是非ご覧ください！