本コラムをご覧頂き有難うございます。

今回は不動産売却時に使える「譲渡所得の特別控除」について解説させて頂きます。

前回のコラムでは譲渡所得税そのものについてご説明させて頂きました。

まだ、そちらをご覧いただけてない方は是非参考にして頂けましたら幸いです。

では早速、解説させて頂きます！

 

特例１　居住用財産の３，０００万円特別控除

家を売る＝人生の転機（引っ越し、介護、相続など）であることが多く、税金の負担を軽くすることでスムーズな住み替えを支援するために作られました。

居住用財産を売却した際には、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高３，０００万円まで控除ができるという特例になります。

適用要件

・売却する物件が 「自分が実際に住んでいた家」かその敷地（セカンドハウスや賃貸用はNG）

・住まなくなってから ３年後の１２月３１日まで に売却すること

・売却する相手が親や子どもなど 特別な関係の人ではないこと

・「損益通算」や「買換え特例」との併用はできません（軽減税率との併用はOK）

適用例

１７００万円で購入した自宅を４５００万円で売却

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譲渡所得２８００万円

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特例を使えば全額控除となり非課税となる可能性があります。

 

特例２　軽減税率の特例（１０年超所有）

長年住んだ家を売る場合、税率が通常よりも低くなります。

税金が割引されるようなイメージです。

高齢化社会への対応として、長年住んだ家を売りやすくし、住み替えや資産の有効活用を促すことを目的として施行されました。

適用要件

・売却した年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに１０年を超えていること

・売却した年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと

・売却した家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと(特例１との併用は可能です)

適用例

まず大前提として税率は所有期間によって変わり、一般的な税率は以下のようになっています。

・５年以下の短期所有：３９．６３％（譲渡所得税３０％、復興特別所得税０．６３％、住民税９％）

・５年以上の長期所有：２０．３１５％（譲渡所得税１５％、復興特別所得税０．３１５％、住民税５％）

今回の特例を使えば、本来かかるはずの２０．３１５％の税率を、譲渡所得のうち６，０００万円以下の部分に限り１４．２１％に抑える事が出来ます！

５０００万円で購入した不動産を１億円で売却

↓

譲渡所得５０００万円

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譲渡所得が６０００万円以下になったので軽減税率の特例を適用できます。

一般税率と比べると以下のようになります。

・一般税率を適用した税額：５０００万円×２０．３１５％＝１０１５万７５００円

・軽減税率を適用した税額：５０００万円×１４．２１％＝７１０万５０００円

納税額を３０５万２５００円も圧縮することができます！

 

特例３　居住用財産の買換えの特例

家を売って利益が出ても、新しい家を買えば、今は税金をかけずに「将来に先送り」してくれる制度です。

住宅の買い替え需要を活性化させる目的で、バブル崩壊後に導入されました。

適用要件

・日本国内にある自分が住んでいる家を売るか、家とともにその敷地を売ること。以前に住んでいた家や敷地の場合には、住まなくなった日から３年目の１２月３１日までに売ること

・売却した年の前年および前々年に、３，０００万円特別控除や軽減税率の特例などの適用を受けていないこと

・売却した家と買い替えた家が日本国内にあるものであること

・売却代金が１億円以下であること

・売却した人の居住期間が１０年以上で、かつ、売却した年の１月１日時点で売却した家やその敷地の所有期間が１０年を超えるものであること

・床面積が５０㎡以上のものであり、買い替える土地の面積が５００㎡以下のものであること

このほかにも様々な適用要件がありかなり複雑なので税務署や税理士への相談が必要が大切です。

重要な部分としてはこの特例は「他の特例と併用ができない」という部分です。

将来的にはどっちが得かということをしっかり判断して適用を考えることが必要です！

 

まとめ

不動産を売却するときは、こうした特例を上手に活用することで、大きく税金を抑えられることがあります。

このほかにも様々な特例がありますのでご相談頂けましたら皆様に合った特例をご紹介できます。

ただし、制度には細かい条件や併用のルールがあるので、自己判断はすこし危険です。

「売る前」に税理士さんや不動産のプロに相談するのが、いちばんの安心ルートです！

弊社では税金に関するお悩みを抱えた売主様からのご相談もたくさん頂いております。

本コラムが少しでも皆様のお役に立てれば幸いです！