不動産投資　利回り

昨今は不動産は投資をご検討されていう方は増えています。

不動産を購入して、賃貸に貸すことで月々収入を得られる不動産投資は魅力的です。

しかしいざ実行に起こすのは難しい、何から始めていいかわからない

その中で一番最初に知識として入れるべきは利回りです。

不動産投資における今回は利回りについてまとめます。

 

 

利回りとは？

収益物件の利回りは、物件価格に対して年間の家賃収入がどの程度あるかを示す割合です。

表面利回りとは

表面利回りとは、年間の家賃収入の総額を物件価格で割った数字です。
物件を紹介する際などには、一般的に表面利回りが使われています。

経費やランニングコストは年度によって変動する可能性のあるため諸経費をあらかじめ算定することはできないからです。

表面利回り計算方法

表面利回りの計算方法は以下の通りです。

年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100＝表面利回り

具体的な数字

例えば、3,000万円で購入した物件に対して年間の家賃収入見込みが300万円の場合の表面利回りと実質利回りについて考えます。

こちらに数字を当てはめると、次のようになります。

300万円÷3,000万円×10＝10％

計算式から、この不動産物件の表面利回りは10％になります。

 

 

実質利回りとは？

実質利回りとは、年間の家賃収入から諸経費（管理費・修繕積立金・固定資産税など）を差し引いた実質的な収益から、物件価格に購入時の諸経費(不動産仲介手数料・登記費用・印紙代など)を加算したもので割った数字です。

実質利回り計算方法

実質利回りの計算方法は以下の通りです。実質利回りの場合は、購入時の諸経費や年間の諸経費を計算式に加えます。

（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り

ここでは、購入時の諸経費120万円、年間の諸経費が100万円だった場合で考えます。

（300万円－100万円）÷（3,000万円＋120万円）×100＝6.4％

この不動産物件の実質利回りは約6.4％で、先ほど算出した表面利回りとの違いが大きいことが分かります。実質利回りの計算で収益を期待していたとすると、予想と違う結果となってしまいます。

 

どちらの利回りが大切なのか

投資によるリターンを考える時、最終的には実際にどれくらい収益がでるのかが最も重要です。家賃がたくさん受け取れたとしても、経費が大きければ手元に残る利益が少なくなります。
表面利回りだけで投資物件を検討していると、当てが外れて予想外の結果になることも考えられます。

表面利回りだけで検討してしまうと不動産投資はうまく進まないケースが多いです。

実質利回りで試算することが大切です。

 

不動産投資は利回りだけでよいのか

 

不動産投資において利回りは大切です。

しかし計算できることが全てではないのが投資です。

空室のリスク、建物の劣化による修繕費、ローンを組んで購入の際の金利上昇、物価による家賃の増減

不確定要素は計算に入れららないことが事実です。

空室が少ない良い立地にすると取得のコストがあがる建物の修繕を抑えるために考えると

築浅いものを選ぶのも同様です。

取得のコストが上がると利回りは下がります。

リスクが少ないものは利回りが低いのが傾向になります。

計算できない不透明なことが多いのが投資の世界です。

取得した後の不動産市況も予想が必要になります。

 

まとめ

表面利回りだけを当てにするのではなく、実際にかかる経費や将来起こり得るコストを意識して投資を検討する必要があるのです。

不動産は利回りも大事ですが、数字だけにとらわれると予想外の支出や収入減の可能性もあるので

冷静な判断が必要です。

まず物件を実際に見学することは大前提になります。