不動産業者囲い込み

2026.4.21

不動産販売囲い込み

前回のコラムで媒介契約についてご説明させていただきました。

その中で、信頼できる不動産会社が見つかっている場合は「専任媒介契約」がバランスが良くおすすめと記載させていただきました。

信頼できる会社であれば専任媒介、専属専任媒介は非常にスムーズに安心した売却が可能になりますが、信頼して任せたのにもかかわらず悪徳な不動産業者で稀に起こるのが物件の囲い込みです。

囲い込みとは？

囲い込みとは、売却の仲介を依頼された物件を意図して他社に紹介せず、自社でその物件を買う人を見つけ、売却も購入も自社でのみ成約させようとすることです。

通常、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、「不動産流通機構(レインズ)」という、不動産業者向けの物件情報の共有を目的とした、不動産会社のみが見れるネット上に登録しなければなりません。
※売主依頼で特殊なケースはあります

しかし、レインズに登録をしなかったり、登録してもすぐに削除をしたり、問い合わせの連絡が来ても「その物件は申し込みがあった」などと嘘をついたりして、他社に物件を紹介しないようにするのです。

売主は、依頼をした会社に囲い込まれたことになります。
これを囲い込みといいます。

不動産の情報は不動産会社全体で共有することが基本的に義務化されています。
そこで紹介ができないや問い合わせに関して囲い込みをされてしますと、売却のチャンスが損なわれてしまいます。
売主にとっては機会損失でしかありません。

他社からも買主を見つけたほうが早く売却できて利益にもなるのに、なぜ囲い込みをするのでしょうか。

その理由は、仲介手数料にあります。

もし、自社で買主を見つけた場合、売主と買主、両方から仲介手数料を貰うことができます。→両手仲介

他社から買主を紹介されて売買が成立した場合、売主からしか仲介手数料を貰うことができないのです。→片手仲介

自社利益になるのかを考えると、自社で買主をみつけて買主、売主の双方から仲介手数料を頂く方が囲い込みをする業者にとって利益が得られるので囲い込みが発生するのです。

囲い込みに気が付いた場合、その証拠があれば契約を解除することが可能です。

しかし、「絶対に囲い込みをされている」ことを断言できる証拠を得るのは困難であり、囲い込みを指摘しても、不動産会社側は上手い言い訳をして認めないでしょう。

不動産流通機構の登録画面の開示を依頼してみるなども手段ですが、専属専任媒介契約も専任媒介契約も、契約期間は最長3か月なので、それを待って契約を解除し、別の不動産会社と媒介契約を結ぶことがよいでしょう。

前記のように、囲い込みに気が付いてから対策をしようとしても、非常に難しいです。大手だから囲い込みをしない、ネームバリューがあるから信頼できるなどはないのが不動産業界の現状です。

一番は信頼できる不動産会社を見つけることです。

インターネットで口コミや評判を調べたり、売却を依頼する不動産会社を慎重に選びましょう。

相談する際、「御社はかこいこみしませんか(両手仲介にこだわりませんか)？」と聞いてみるのもいいかもしれません。

そこで迷いや言葉に詰まるようでしたら避けた方がよいかもしれません。

囲い込みとは、自社で買主を見つけて両手仲介をするために、物件を他社仲介に公開しない行為(違法)であり、そのために買主が見つかりにくかったり、値下げを余儀なくされたり、売主に大きな不利益を与えます。

しかし、囲い込みをされていることに気が付くのは非常難しく、気が付くことが出来たとしても三か月の契約期間が終了するのを待つより方法がほとんどないため、事前に信頼できる不動産会社を探して依頼するのが一番です。

もし現在任せている業者の囲い込みの不安や、売却検討中で専任で

任せる業者を見つけたいが囲い込みに不安がある方は弊社までご相談ください。

精一杯対応させていただきます。