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本日の題材は【住宅ローンの金利とは？その仕組みは？】になります。

住宅ローンを選ぶ際に重要なのが「金利」です。金利の％によって、毎月の返済額や総返済額が大きく変わります。

本コラムでは、住宅ローンの金利の種類や仕組みについてわかりやすく解説していきたいと思います。

住宅ローン金利の仕組み

住宅ローンを検討する際、多くの方が注目するのが「金利」です。しかし、住宅ローンの金利には「基準金利」と「適用金利」という2つの考え方があり、その違いを正しく理解している方は意外と多くありません。

現在は、基準金利のまま借り入れをするケースはほとんどなく、多くの方が金融機関の金利優遇を受けた「適用金利」で住宅ローンを利用しています。

適用金利は、次の計算式で決まります。

基準金利 − 優遇幅 = 適用金利

たとえば、基準金利が2.8％、優遇幅が2.2％であれば、実際に適用される金利は0.6％です。

イメージとしては、基準金利が商品の「定価」、優遇幅が「値引き額」、適用金利が「実際の購入価格」と考えるとわかりやすいでしょう。

 

基準金利とは

基準金利とは、金融機関が住宅ローンの金利を決める際の基準となる金利です。

金融機関は市場金利や資金調達コスト、リスクなどを考慮して基準金利を設定していますが、その指標は金利タイプによって異なります。

変動金利は、主に日銀の政策金利や短期プライムレートの影響を受けて定期的に見直されます。一方、固定金利は長期金利の影響を受け、借入時に決まった金利が固定期間中は変わりません。

優遇幅とは

優遇幅とは、基準金利から差し引かれる割引のことです。金融機関によっては「引下幅」や「優遇金利」と呼ばれることもあります。

優遇幅が大きいほど適用金利は低くなりますが、その内容は金融機関や申込条件によって異なります。

住宅ローンの優遇制度には、大きく分けて「通期優遇型」と「当初期間優遇型」の2種類があります。

【通期優遇型】

通期優遇型は、返済期間中を通じて同じ優遇幅が適用されるタイプです。

主に変動金利で採用されており、将来固定金利へ変更した場合でも、契約時に決まった優遇幅が引き継がれるケースが一般的です。

ただし、優遇幅は変わらなくても基準金利が上昇すれば、適用金利も上昇します。

【当初期間優遇型】

当初期間優遇型は、借入当初の一定期間だけ大きな優遇を受けられるタイプです。

「当初固定10年」などの固定金利型で採用されることが多く、固定期間中は低い金利で返済できる一方、期間終了後は優遇幅が縮小する場合があります。

そのため、借入時には固定期間終了後の優遇内容まで確認しておくことが大切です。

借入後は基準金利の動向が重要

住宅ローンを比較するときは適用金利に目が向きがちですが、借入後に重要になるのは基準金利です。

特に変動金利の場合、基準金利が上昇すると適用金利も上昇し、毎月の返済負担が増える可能性があります。

近年は日銀によるマイナス金利政策の解除や利上げの影響で、住宅ローン金利も上昇傾向にあります。変動金利を利用している方は、政策金利や経済動向にも目を向ける必要があるでしょう。

また、固定金利選択型の場合も、固定期間終了時にはその時点の基準金利が適用されます。さらに優遇幅が縮小するケースもあるため、将来の返済額が大きく変わる可能性があります。

「年利」とは何を意味するのか

住宅ローンの金利は「年利（年率）」で表示されます。

年利1％とは、「借入残高に対して1年間で1％分の利息が発生する」という意味です。

例えば、100万円を年利1％で借りた場合、1年間の利息は1万円です。年利3％なら3万円になります。

なお、住宅ローンでは毎月返済を行うため、実際には年利を12で割った「月利」を使って利息が計算されます。

年利1％の場合、月利は約0.083％です。

住宅ローンは借入額が数千万円単位になるため、わずかな金利差でも返済額に大きな影響を与えます。

金利・利息・元金の違い

住宅ローンでは、次の3つの言葉を理解しておくことが大切です。

• 金利：借りたお金に対する利息の割合
• 利息：金融機関に支払うお金の金額
• 元金：実際に借りたお金そのもの

例えば、3,000万円を借りた場合、3,000万円が元金であり、その元金に対して発生する手数料のようなものが利息です。そして、その割合を示すのが金利です。

なお、「利回り」は投資で使われる用語であり、住宅ローンを借りる場面では基本的に使用しません。

金利差は総返済額に大きく影響する

「金利が少し違うだけなら大差ない」と思われるかもしれません。

しかし、住宅ローンではその差が非常に大きくなります。

例えば、3,000万円を35年間の元利均等返済で借りた場合、

• 金利0.9％
• 金利1.9％

では、総返済額に約600万円以上の差が生じるケースがあります。

毎月の返済額ではわずか1万円台の差でも、それが35年間続くことで大きな金額になるのです。

さらに、金利差が0.1％程度であっても、総返済額では数十万円単位の差になることがあります。

まとめ

住宅ローンの金利は、「基準金利」と「優遇幅」によって決まります。また、借入後は基準金利の変動が適用金利や返済額に影響を与えるため、借入時だけでなく将来の金利動向にも注意が必要です。

住宅ローン選びでは、目先の低金利だけで判断するのではなく、優遇内容や固定期間終了後の条件、将来の返済負担まで見据えて検討することが大切です。わずかな金利差が将来の総返済額を大きく左右するからこそ、仕組みを理解したうえで自分に合った住宅ローンを選びましょう。

次回は、住宅ローンの固定金利と変動金利の違いについて紹介いたします。

引き続き、本コラムを宜しくお願い致します。