本コラムをご覧頂きまして有難うございます！

今回の題材は不動産の売却時に皆様が気になる「不動産譲渡所得税」について解説していきます！

この記事では、不動産売却時にかかる譲渡所得税について、基本的な仕組みから注意すべきポイントまで、わかりやすく解説します。

 

譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。

株式や不動産、美術品など、さまざまな資産にかかりますが、本コラムでは不動産に絞ってお話しをしていきます。

 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下のように計算されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 取得費：購入価格や仲介手数料、登記費用など

• 譲渡費用：売却にかかった仲介手数料、測量費用、解体費用など

例えば、３，０００万円で購入した不動産を５，０００万円で売却し、売却に２００万円の諸経費がかかった場合、譲渡所得は以下の通りになります。

５，０００万円 （譲渡所得）−（３，０００万円（取得費）＋２００万円（譲渡費用））＝ １，８００万円

譲渡所得が計算出来たら、次に税率を考えます。

譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく異なります。

※ 所得税、住民税、復興特別所得税を含む

「売却した年の１月１日時点」での所有期間で判断されるので、売却のタイミングには注意が必要です。

各所得税率の内訳は以下となります。

長期譲渡所得税率

土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年以上の場合

所得税１５．３１５%+住民税５%

税率２０．３１５%

短期譲渡所得税率

土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年未満

所得税３０．６３%+住民税９%

税率３９．６３%

 

 

また、不動産の譲渡には、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる特例がいくつか用意されています。

• ３，０００万円の特別控除（マイホームを売却した場合）

• 居住用財産の買換え特例

• 相続した空き家を売却する場合の３，０００万円控除

これらを活用すれば、譲渡所得税がゼロになることもあります。

実際の事例を基にした譲渡所得税の計算

譲渡所得税について学んでも、「実際にはいくら税金がかかるのか」がわからないと、イメージが湧きにくいですよね。

ここでは、実際の売却シナリオをもとに、譲渡所得税の概算をシミュレーションしてみます。

【ケース①】マイホームを売却した場合（３，０００万円特別控除が使える）

■ 事例：

• 購入価格：３，５００万円（２００８年に取得）

• 売却価格：４，８００万円（２０２５年に売却）

• 譲渡費用（仲介手数料・測量費など）：２００万円

• 所有期間：１７年（長期譲渡）

• 自宅として使用していたため、「３，０００万円の特別控除」が適用可能

■ 計算

１．譲渡所得の計算
　４，８００万円（売却価格） −（３，５００万円（購入価格）＋２００万円（譲渡費用））＝ １，１００万円（譲渡所得）

２．特別控除を適用
　１，１００万円 − ３，０００万円（特別控除）＝ 譲渡所得 ０円

３．税額
　０円 × 税率（２０．３１５%）＝ ０円

■ 結果：このケースでは、譲渡所得税は一切かかりません。

【ケース②】投資用マンションを売却（特例なし）

■ 事例：

• 購入価格：２，０００万円（２０２０年に購入）

• 売却価格：２，８００万円（２０２５年に売却）

• 譲渡費用（仲介手数料など）：１５０万円

• 所有期間：５年未満（短期譲渡）

• 賃貸用として保有していたため、特別控除なし

■ 計算：

１．譲渡所得の計算
　２，８００万円 −（２，０００万円＋１５０万円）＝ ６５０万円

２．税率適用（短期譲渡）
　６５０万円 × 約３９．６３% ≒ ２５７．６万円

■ 結果：税額は約２５７万円となり、かなり大きな負担となります。

 

以上が譲渡取得税の計算シミュレーションとなります。

ただし、相続などで受け取った不動産の売却時には取得費(購入費)が不明なケースが散見されます。

取得費が不明な場合は「概算取得費」に注意が必要です！

購入時の資料が残っていない場合、「売却価格の５%」を取得費とする「概算取得費」で計算されることがあります。

これでは税額が大きくなる可能性が高いため、弊社からご購入頂いたお客様にはご案内しておりますが、できるだけ購入時の資料を保管しておくことが重要です。

まとめ

本コラムでは不動産売却時に気になる税金についてご説明させて頂きました！

様々な特例も準備されており、うまく活用することで最大限の価値をお手元に残すことも可能です。

皆様の不動産売却に少しでもお役に立てましたら幸いです。

 

弊社では相続された物件等の売却のご相談も多く受けるため、税金が気になるという皆様のご相談も受け付けております。

自分のケースでは使えるのだろうか？というようなお悩みがある方は是非ご相談ください！