本日も本コラムをご覧いただき有難うございます。

本日の題材は「相続した物件を売却した際の特例」です！

不動産は売って終わりではなく売却後の税金面も心配ですよね？

そんなときに使える特例について本日はご説明させて頂きます！

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例について

 

概要

以下「国税庁」のHPより抜粋引用

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成２８年４月１日から令和９年１２月３１日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高３，０００万円（注）まで控除することができます。

これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。

（注）　令和6年１月１日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が３人以上である場合は２，０００万円までとなります。

 

制度制定の背景

制度制定の背景には昨今話題の空き家問題が大きく関連しています。

空家になる物件のほとんどは築年数のかなり経過した古い戸建てであることが多いです。

国土交通省が平成２６年に実施した空家実態調査によると、周辺の生活環境に悪影響を及ぼし得るその他の住宅である空き家の約７５％が旧耐震基準(昭和５６年５月３１日以前)の下で建築されたものでるとされています。

空き家の問題は災害の多い日本では重要な課題として提起されており、そのような不動産の流通を促進するために制度設定に至りました。

 

適用される物件

この特例は所得税に関してかなりの優遇政策ですが、どのような不動産でも該当するものではありませんので注意が必要です！

次の要件を満たすことで適用を受けられます！

１．昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと。(以前のコラムでご説明させて頂いた旧耐震基準であること)

２．区分所有建物登記がされている建物でないこと。(区分マンションではなく戸建てであること)

３．相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

４．相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと

５．相続により土地及び家屋の両方を取得すること(土地のみ、建物のみはNGです！)

 

特に「３．相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。」の条件ですが、最近はホームに入居されて最期を迎えられる方も多くなっております。

そういう場合はこの特例を受けられないのか？と気になられる方も多いと思います。

実際、国税庁ではこのような方のため以下のように定められています。

要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下「従前居住用家屋」といいます。）は被相続人居住用家屋に該当します。

つまり、最期を迎えるまで住んでいないといけないわけではなく、ホームの入居理由なども鑑みたうえで、適用を受けられるという事になりますので早とちりは禁物です！

 

適用条件

次に適用を受けられる条件になります。

１．譲渡対価の額の合計額が１億円以下（固定資産税等精算金を含む）であること

２．共有の場合や店舗併用住宅の場合には売却物件全体の譲渡価額が１億円以下であること

３．引渡しの翌年の２月１５日までに、家屋を取り壊すか又は耐震リフォームをすること（取壊し等を買主が行う場合には、契約書上に翌年２月１５日までに取り壊す旨や耐震工事をする旨を記載するなどの対応が必要です！）

 

国税庁が以下のようなチェックシートを作成しておりますので分からない方はこちらも併せてご利用いただくと分かりやすいかと思います！

 本特例を受けるための注意点

皆様からよく相続についてのご質問をお受けするのですが、特例を受けるためには以下の点にご注意ください！

 

１．土地・家屋の両方を相続する

たとえばこのような相続の場合は特例が受けられません。

兄弟で兄が土地を弟が建物を相続した場合には、被相続人（亡くなった方）の建物と土地の両方を引き継いで売却することが条件となりますので、このような相続を受けていた場合には、どちらも特例を受けられません。

 

２．両親が亡くなった際の相続の仕方に注意

以下のような相続にも注意が必要です。

数年前、父が亡くなった際に、実家の持分２分の１を相続により取得。

その後、母が亡くなったことで、残り２分の１の持分を取得したケースでは、家全体ではなく、母から相続した２分の１のみが控除の対象となり父からの相続分は適用から外れてしまいます。

 

まとめ

今回は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例について」ご説明させて頂きました。

相続時には所得税を抑えるために大変有効な制度であり、うまく使うことができれば大きな恩恵を受けられます。

ですが、注意点でお話させて頂いた通り、相続の仕方１つでこの恩恵を享受できない可能性も出てくることには注意が必要です！

弊社にご相談のある相続物件の売却ケースでも相続の仕方からご相談を受けさせていただいております。

また、最終的には税務署の判断となるため最終的な控除額や適用の判断は税のプロである税理士に相談するという事も大切です！

 

皆様の不動産売却をより良いものとできる制度ですので覚えておいて頂けましたら幸いです！