不動産取得税とは？
本コラムをご覧いただき有難うございます。
本日はタイトル通り【不動産取得税】について徹底解説させて頂きます！
皆さんが不動産を取得される際のお役に立てるよう解説していきます。
是非ご確認下さい！！
不動産取得税について
不動産取得税は、その名称の通り「不動産を取得した際に」課される税金です。
皆様が土地や建物(不動産)を購入された際に、都道府県に納める地方税となります。
不動産取得税は、購入だけではなく、交換や贈与、新築や増改築の際も対象になるため注意が必要です！
また、個人での購入、法人での購入や実際には居住しない、いわゆる「投資用」の不動産にも関係なく取得税の課税がありますのでご注意ください！
不動産取得税は「不動産の移転」という部分に対し、課される税金です。不動産の取得に対する「利益」に対して課税されるものではありませんので、たった一日でもその不動産の所有権を取得した場合でも課税されます！
取得税が課税されない特例ケース
先ほど、不動産取得税は１日でも不動産の所有権を取得した場合に課税されるとお伝えいたしましたが、一部例外もございます！
その例外のケースを確認していきましょう。
ケース１ 相続による取得
法定相続人として、相続(取得)した不動産は非課税となります。
ただし、有効な遺言による相続で、法定相続人以外が取得した場合は、課税対象となりますのでご注意ください。
ご両親からご相続を受けて、土地・建物を受け取ったというケースは非課税となります。
ケース２ 少額物件の取得
取得した不動産の価格(固定資産税評価額)が一定額に満たない場合は、非課税となります。
具体的な金額は、
土地：１０万円未満
新築・増改築による建物：２３万円未満
売買などによる建物：１２万円未満
ただし、免税された土地と隣接する土地を１年以内に取得した場合、１つの土地として価格を評価しなおします。価格が免税点を超えると、免税から一転して課税対象となります。また、取得した建物と一構になる建物を１年以内に取得した場合も同様に評価のし直しが行われます。
ケース３ 特定の法人がその用途に供するための事業用の不動産取得
特定の法人が、本来の事業に使うために不動産を取得した場合は非課税になります。主な特定法人と事業用途は次の通りです。
・学校法人：保育や教育の場に使う不動産の取得
・宗教法人：境内の建物や境内としての土地の取得
・社会福祉法人：老人ホームや児童養護施設など、社会福祉事業を行う不動産の取得
あくまで、その法人本来の事業用不動産のみが非課税となることも注意が必要です！本来の事業と異なる用途のため、取得したものについては課税対象となります。
ケース４ 法人の合併または分割をした際の不動産取得
法人組織の再編により法人合併または法人分割が行われ、そのタイミングで不動産を取得した場合は非課税となります。
不動産の所有権が変わるだけであって、実際に新規取得したわけではないという判断となるためです。
取得税の計算方法
ここまで、不動産取得税の概要についてご説明してきました。
ここからは、不動産取得税の具体的な計算方法についてご説明していきます。
不動産取得税を算出する際に皆様に抑えておいて頂きたいポイントは、計算の土台となる不動産価格は「実際の取引価格」ではなく「固定資産税評価額」を基準とするという点です。
不動産取得税の基本的な計算式は「固定資産税評価額×税率」です。
税率は以下となります。
・原則：４%
・２０２７年３月３１日までに取得した住宅用の土地・建物については３%に軽減
さらに土地(宅地)については宅地に関する特例措置により、評価額が２分の１となります。
上記の通り、原則としての取得税の計算式は「評価額×４％」ですが、実質的な計算式は「土地の評価額 × １/２ ×３%＋建物の評価額×３％」となります。
この特例が使えるのは、あくまでも宅地(現在建物が建っている土地や建物の用途に供される土地)に対してとなります。
特例を利用できれば土地にかかる税負担は大幅に軽減されることになります。
なお、この計算式は基本となるものであり、後述する各種軽減措置を適用することで、さらに税額を抑えることも可能です。
取得税の軽減措置
先ほどの内容で、宅地に関する特例措置をご確認頂きましたが、その他にも特例措置は存在します。
下記でご説明いたしますので併せてご確認頂けるとお役に立てるかもしれません！
１.新築住宅とその土地の特例措置
新築住宅(建物)に対して
新築住宅に対しては軽減措置が適用されます！
要件は、
・床面積が５０㎡以上２４０㎡以下であること
・個人の居住を目的とした住宅であること
の２点となります。
上記の要件を満たした場合、１,２００万円の控除が受けられます。
そのため、要件を満たした建物取得税の算出式は以下となります。
(固定資産税評価額 － １,２００万円 )× 税率３%
新築物件であれば評価額が１，２００万円を下回るということは中々ないとは思いますが、理論上では建物価格が１，２００万円を下回る場合は取得税がかからないということになります。
新築住宅(土地)に対して
次に新築を建築する土地についての軽減措置です。
以下の要件を満たす土地が対象となります。
・建築する住宅が建物で確認した要件を満たしていること
・住宅を新築する場合、土地を取得してから３年以内であること
・住宅を先に建築していた場合、新築１年以内に土地を取得すること
上記の要件を満たしている場合には、以下２つの要件のどちらかの大い額が控除されます。
要件１：４５，０００円
要件２：土地１㎡当たりの価格×１/２×住宅の床面積の２倍（限度面積２００㎡）×税率３％
したがって、算出式は、
（固定資産税評価額×１/２×３％）－ 控除額（上記 要件１ か 要件２ のどちらか多い金額）
となります。
２.中古住宅とその土地の軽減措置
新築住宅と違い、中古住宅の場合は、新築住宅よりも厳しい要件が課されます。
中古住宅(建物)に対して
中古住宅の軽減措置は「耐震基準を満たしているか」という部分に焦点が当てられております。
以下の要件をご確認下さい！
・床面積が５０㎡以上２４０㎡以下であること
・居住を目的とした住宅であること
・耐震基準に関して、以下のいずれかに該当するものであること
１．昭和５７年１月１日以降に新築されたもの
２．昭和５６年１２月３１日以前に新築されてはいるが、建築士などが行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明されている（ただし診断が取得日前２年以内に終了している）もの、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているもの
３．新耐震基準には適合していないが、入居前に新耐震適合改修をおこなう住宅
上記を満たした中古住宅は控除を受ける事ができますが、控除額は各都道府県によって違いがあるため、詳細はお住いの都道府県ホームページなどで確認可能です。
控除額が確認出来れば下記の計算式に当てはめて取得税を算出します。
（固定資産税評価額-控除額）×税率３%
中古住宅(土地)に対して
中古住宅の「土地」に対しての軽減措置の要件は、
・建っている建物が軽減措置の要件を満たしていること
・住宅を先に購入した場合、その土地を１年以内に取得すること
上記の要件を満たしてた場合、新築住宅と同じ要件の控除を受けることができます。
（固定資産税評価額×１/２×３％）－ 控除額（上記 要件１ か 要件２ のどちらか多い金額）
不動産取得税の支払いとタイミング
住民税や固定資産税と違い、不動産取得税の支払い時期に定めはありません。
各都道府県の税事務所から、納税通知書が送付されたあとに期限までに支払いを行うという仕組みとなっております。
不動産購入をする際は、取得税も見越した資金計画を立てることも重要です！
納税通知書が届くタイミングは物件の種別によっても変わります。
新築住宅・・・取得した翌年の４月頃
中古住宅・・・取得から２～３ヶ月程度
と違いがあるため、しっかりと届く用紙には注意が必要です！
支払期限は到着してから１か月程度の余裕があります。
自治体によって支払い方法は違いがありますが、金融機関窓口や郵便局の支払いに加え、コンビニ納付やカードでの決済を用意している自治体もあります。
また、期限を過ぎてしまった場合は延滞税等もかかるため、しっかりと期日内に支払えるように資金計画を立てて準備をしていきましょう。
最後に
今回は不動産の取得税について解説させて頂きました！
不動産の購入を考えていらっしゃる方にとっては、必ずといっていいほど掛かってくる税金となりますので、しっかりと資金計画の中に盛り込んでいくことが重要です！
しっかりと概要を理解したうえで、適切に軽減を受けることができればかなりの節税効果が期待できます。
不動産の購入は皆様の人生において大きなイベントとなります。
弊社ではご相談も受け付けておりますので、是非ご相談下さい！