サブリースについて

2026.2.23

本コラムをご覧いただき有難うございます！

今回は、タイトルに書いてある通り「サブリース」について徹底解説させていただきます！

近年、不動産投資や賃貸経営において「サブリース」という仕組みが広く活用されています。空室リスクや家賃滞納といったオーナー様の不安を軽減する方法として注目されていますが、一方で仕組みを正しく理解していないと誤解が生じやすい制度でもあります。

本日は、サブリースの基本的な仕組み、メリット・デメリット、そして注意すべきポイントについて分かりやすくご説明いたします。

・サブリースとは

サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、その物件を入居者に転貸する仕組みのことです。

この仕組みの大きな特徴が「家賃保証」です。
サブリース会社は、実際の入居状況にかかわらず、オーナーに対して毎月一定額の賃料を支払います。たとえ空室があっても、契約で定められた金額が支払われるため、オーナーは安定した収入を見込みやすくなります。

これがサブリースにおける家賃保証の仕組みです！

・賃貸借契約との違い

賃貸借契約とは、建物の所有者（オーナー）と入居者が直接契約を結び、入居者がオーナーに家賃を支払う契約形態のことです。この場合、空室が出れば家賃収入がなくなるため、そのリスクはオーナーが負います。

つまり、賃貸借契約は「オーナーと入居者が直接契約する形」、サブリースは「オーナーが会社に貸し、その会社が入居者に又貸しする形」という違いがあります。

・サブリースのメリット・デメリット

メリット

⒈空室の有無にかかわらず毎月一定の家賃収入が保証される。

⒉入居者募集や修繕、クレーム対応などの管理業務の負担がない。

⒊毎月の収入が確定しているため長期的な資金計画が立てやすい。

⒋空室発生時の収益減少リスクはサブリース会社が負担します。

デメリット

⒈市場賃料の80～90％程度の手取り収入となる。

⒉10年20年といった長期の契約の縛りがある。

⒊契約期間中にサブリース会社から賃料の減額を求められることがある。

⒋サブリース会社が倒産した場合、契約や保証の継続ができない可能性がある。

・サブリース契約の注意点

「家賃保証」と聞くと将来ずっと同じ金額が保証されるように感じますが、
多くの契約では一定期間ごとに賃料の見直し（減額交渉）が可能となっています。
保証額が下がる可能性があることを理解しておく必要があります。

新築時や入居者退去後に、数か月間は家賃保証が適用されない免責期間が設けられている場合があります。
その期間は家賃が支払われない可能性があるため、事前確認が重要です。

契約期間中の解約が制限されているケースがあります。
中途解約に高額な違約金が設定されていることもあるため、出口条件を必ず確認しましょう。

保証される家賃は、実際の市場賃料より低めに設定されるのが一般的です。
「安定」と「収益性」のバランスを理解したうえで判断することが大切です。

管理業務の内容（修繕費負担、原状回復費、設備交換など）がどこまで含まれるのかを明確にする必要があります。
想定外の費用負担が発生するケースもあります。

まとめ

サブリースとは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。
特徴は「家賃保証」にあり、空室があってもオーナーに毎月一定額の賃料が支払われるため、収入の安定が期待できます。

一方で、保証賃料は市場家賃より低めに設定されることが多く、契約によっては将来的に減額される可能性もあります。また、解約条件や費用負担の内容によっては制約が生じることもあります。

つまり、サブリースは「安定性を重視する人に向いた仕組み」であり、契約内容を十分に理解したうえで判断することが重要です。

弊社ではご相談も受け付けておりますので、是非ご相談下さい！